Fixace

Fixace úrokové sazby je období, po které banka garantuje, že se úrok na hypotéce nezmění. Po tuto dobu víte přesně, kolik budete každý měsíc platit — bez ohledu na to, co se děje s úrokovými sazbami na trhu. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu, nebo můžete přejít k jiné bance bez sankce.

Jak fixace funguje

Délka fixace se sjednává při podpisu hypoteční smlouvy. Nejčastější délky jsou 1, 3, 5 a 10 let, méně obvyklá je fixace na celou dobu splatnosti (15, 20 nebo 30 let). Kratší fixace bývají v době klesajících sazeb výhodné, delší chrání při růstu sazeb.

Zhruba 2–3 měsíce před koncem fixace banka zašle nabídku nové sazby. Máte právo ji odmítnout a přejít k jiné bance — přechod na konci fixace je ze zákona bez sankce (zákon č. 257/2016 Sb., § 117 v části o hypotékách).

Krátká vs. dlouhá fixace

Výběr délky fixace závisí na výhledu úrokových sazeb a vaší toleranci k riziku:

• Krátká fixace (1–3 roky) — nižší sazba ve chvíli sjednání, ale po skončení fixace čelíte přecenění. Pokud sazby mezitím vzrostou, splátka se zvýší.
• Dlouhá fixace (5–10 let) — vyšší jistota, splátka se nemění po dlouhou dobu. Pokud sazby klesnou, přicházíte o výhodu nižší sazby, ale splácíte to, co jste si sjednali.
• Fixace na celou dobu splatnosti — maximální jistota, zpravidla vyšší počáteční sazba. Předčasné splacení nebo přechod k jiné bance před koncem fixace jsou zatíženy poplatkem.

Co se děje na konci fixace

Na konci fixačního období nastávají tři možnosti:

1. Přijmout nabídku stávající banky — splácíte dál za nové podmínky.
2. Vyjednat s bankou lepší sazbu — banky jsou ochotny jednat, zvláště u dobrých klientů.
3. Refinancovat hypotéku u jiné banky — přechod k jinému poskytovateli bez sankce.

Přechod k jiné bance na konci fixace vyžaduje novou žádost, nový odhad nemovitosti a administrativu převodu zástavního práva. Úspora na sazbě musí tyto náklady pokrýt, aby se refinancování vyplatilo.

Předčasné splacení v průběhu fixace

Splatit hypotéku dřív, než fixace skončí, je zákonem povoleno, ale banka může účtovat poplatek. Výše poplatku je omezena zákonem č. 257/2016 Sb. a závisí na zbývající délce fixace. Bezplatné předčasné splacení je možné jen při prodeji nemovitosti nebo na konci fixačního období.