Kolik si můžu půjčit na hypotéku: limity LTV, DTI a DSTI

Maximální výši hypotéky určují tři parametry — hodnota nemovitosti (LTV), poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu (DTI) a poměr měsíční splátky k čistému příjmu (DSTI). Vysvětlujeme, jak se počítají a jak je banka aplikuje.

Co určuje maximální výši hypotéky

Maximální možnou výši hypotéky určuje banka při posouzení úvěruschopnosti podle § 86 zákona č. 257/2016 Sb.^[2] Pravidla pro výpočet nejsou v zákoně přímo, ale ČNB k nim vydává doporučení, která banky promítají do interních pravidel. V letech 2017–2024 ČNB postupně zavedla a několikrát upravila tři klíčové ukazatele — LTV (loan-to-value), DTI (debt-to-income) a DSTI (debt-service-to-income).^[1]

Tyto tři ukazatele fungují jako tři nezávislé filtry. Banka spočítá maximální hypotéku, která projde přes každý z nich, a výsledná hypotéka musí projít všemi třemi současně. Nejnižší výsledek určuje strop. Pro běžnou domácnost s běžnými parametry to znamená, že limitujícím parametrem je obvykle buď DSTI (nejdřív se vyčerpá kapacita měsíční splátky), nebo LTV (nedostatek vlastních zdrojů na doplnění 20–30 % kupní ceny).

LTV — kolik banka půjčí proti hodnotě nemovitosti

LTV (loan-to-value) je poměr výše úvěru k odhadní hodnotě zastavované nemovitosti, vyjádřený v procentech. Vzorec je jednoduchý: LTV = úvěr / odhadní hodnota × 100. Pokud kupujete byt za 5 000 000 Kč, odhad ho ohodnotí na 4 800 000 Kč a chcete úvěr 3 800 000 Kč, vaše LTV je 3 800 000 / 4 800 000 = 79,2 %.

ČNB doporučila pro hypoteční úvěry domácnostem následující limity:^[1]

LTV nejvýše 80 % pro žadatele 36 let a starší.
LTV nejvýše 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení.
Vyšší LTV banka může výjimečně schválit v rámci roční tolerance, kterou jí ČNB povoluje.

LTV ovlivňuje nejen maximální výši úvěru, ale i nabízenou sazbu. Banky obvykle stupňují sazbu podle LTV — do 50 % nejnižší, 50–70 % mírně vyšší, 70–80 % opět vyšší, nad 80 % nejvyšší. Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší sazbou za LTV stupeň se pohybuje v desetinách procentního bodu. Detail je v článku LTV.

Praktický důsledek LTV: i když by vám příjem umožňoval vyšší úvěr, bez vlastních zdrojů ho banka neposkytne. Pokud kupujete za 5 000 000 Kč a LTV 80 %, banka půjčí maximálně 4 000 000 Kč. Zbývající 1 000 000 Kč plus daň z nabytí (zrušená v roce 2020) a další náklady (právník, kolky, poplatek za vklad) si musíte připravit z vlastních zdrojů.

DTI — kolik celkem dlužím vs. kolik vydělám

DTI (debt-to-income) je poměr celkové výše všech dluhů žadatele k jeho ročnímu čistému příjmu. Vzorec: DTI = součet dluhů / roční čistý příjem. Pokud máte čistý měsíční příjem 50 000 Kč (600 000 Kč ročně), žádný jiný úvěr a zvažujete hypotéku 4 000 000 Kč, vaše DTI je 4 000 000 / 600 000 = 6,67 — to znamená 6,67násobek ročního čistého příjmu.

Doporučení ČNB pro DTI se v čase mění; pohybovalo se mezi 8 a 9,5.^[1] DTI tak řeší situaci „dluhové páky" — i s vysokým aktuálním příjmem banka neumožní zadlužit se na násobku desetinásobku ročního příjmu, protože riziko by bylo neúměrné. DTI je obecně méně limitující než DSTI nebo LTV; běžná domácnost se do limitu DTI vejde s rezervou, pokud nemá vysoké stávající úvěry.

Do DTI se započítává celý dluh, ne jen aktuální zůstatek. U otevřených úvěrových rámců (kontokorent, kreditní karta) se započítává buď celý limit, nebo procento z něj — banky postupují různě. Pro vlastní výpočet DTI uvádějte konzervativně celý limit. Detail v článku DTI a DSTI.

DSTI — kolik splátek měsíčně unesu

DSTI (debt-service-to-income) je poměr měsíční dluhové služby k čistému měsíčnímu příjmu. Dluhová služba zahrnuje všechny pravidelné splátky úvěrů včetně té nové hypotéky. Vzorec: DSTI = (stávající měsíční splátky + nová splátka hypotéky) / čistý měsíční příjem. Pokud máte čistý měsíční příjem 50 000 Kč, stávající splátky 2 000 Kč a chcete novou hypotéku se splátkou 18 000 Kč, vaše DSTI je 20 000 / 50 000 = 0,40 = 40 %.

Doporučení ČNB pro DSTI se pohybuje kolem 45 % pro běžné žadatele; pro žadatele do 36 let bývá tolerance vyšší.^[1] DSTI je obvykle nejtvrdší limit, kterým žadatelé narazí — typická domácnost má v Česku méně problém s LTV a DTI, ale DSTI ji omezuje nejdřív.

Praktický důsledek: pokud splníte limit DSTI 45 %, znamená to, že banka spočítala maximální měsíční splátku. Zpětný výpočet, kolik si můžete půjčit, vychází z této splátky podle vzorce anuity. Pro splátku 18 000 Kč, sazbu 5 % p. a. a splatnost 25 let vychází maximální jistina zhruba 3 080 000 Kč. Při splatnosti 30 let by se z té samé splátky dala odvodit jistina zhruba 3 350 000 Kč — proto banky často podporují volbu delší splatnosti, je to způsob, jak žadatel projde DSTI s vyšším úvěrem.

Stresové testování splátky

Při výpočtu DSTI banka nepoužije sjednanou úrokovou sazbu jako pevnou podmínku, ale aplikuje stresový test. To znamená, že spočítá splátku při sazbě o určitý počet procentních bodů vyšší (typicky 2 procentní body) a teprve tuto „stresovou" splátku porovnává s limitem DSTI. Cílem je ověřit, že byste úvěr unesli i v případě růstu sazeb po konci fixace.^[2]

Pro žadatele to znamená, že reálná maximální hypotéka bývá nižší, než by vycházelo z aktuální sazby. Pokud vám banka nabízí sazbu 5 % p. a., ale pro DSTI počítá s 7 %, splátka pro test je vyšší a maximální jistina nižší. Při uvažovaném výpočtu výše má tato bezpečnostní rezerva význam — chrání vás před situací, kdy by po fixaci vyšší sazba způsobila finanční potíže.

Co banka započítává jako příjem

Banka uznává příjmy, které jsou pravidelné, doložitelné a stabilní. Detail je v článku Příjmy; zde stručný přehled hlavních kategorií.

Mzda z hlavního pracovního poměru. Doložená potvrzením od zaměstnavatele a typicky výpisy z účtu za 3–6 měsíců. Banka obvykle vyžaduje, abyste byli u zaměstnavatele alespoň zkušební dobu, lépe 6 měsíců.

Příjem OSVČ. Banka obvykle pracuje s průměrem posledních 2 let podle daňového přiznání a uznává čistý zisk s aplikací koeficientu (typicky 50–70 % vykázaného příjmu). Detail je v článku Hypotéka pro OSVČ.

Pravidelné nepracovní příjmy. Rodičovský příspěvek, výživné, příjem z pronájmu, invalidní důchod. Banka tyto příjmy započítává omezeně — typicky jen pokud trvají nebo budou trvat po dobu úvěru a jsou doloženy.

Nepravidelné příjmy. Bonusy, jednorázové odměny, příjmy z dohod o provedení práce, příjmy z prodeje. Banka tyto příjmy typicky nezapočítává nebo jen v omezené míře.

Co banka započítává jako dluh

Do DTI a DSTI se započítávají všechny stávající dluhy a otevřené úvěrové rámce. Banka informace získává z registrů — bankovní BRKI, nebankovní NRKI a SOLUS sdružení.^[3] Konkrétně se započítávají:

Splátky stávajících hypotečních a spotřebitelských úvěrů.
Splátky leasingových smluv.
Využívaný kontokorent (záporný zůstatek na běžném účtu).
Využití kreditní karty (zůstatek nesplacený do data splatnosti).
Limit kreditní karty (i nevyužitý), pokud banka pracuje konzervativně.
Závazky ze společných úvěrů (manželé, rodinní spoludlužníci) — i když je platí ten druhý.

Praktické doporučení: před žádostí o hypotéku zrušit nepoužívané kreditní karty a kontokorenty. I když je nečerpáte, banka jejich limit může započítávat. Snížení limitu nebo zrušení rámce zlepšuje pozici v DTI i DSTI.

Vlastní výpočet — co si můžete spočítat doma

Před žádostí o hypotéku si můžete sami spočítat orientační maximální úvěr. Z LTV: vezměte předpokládanou kupní cenu, vynásobte 0,8 (nebo 0,9 pro mladé do 36 let) — dostanete maximální úvěr z hlediska zajištění. Z DTI: roční čistý příjem × 8 = maximální celkový dluh; odečtěte stávající úvěry a získáte prostor pro novou hypotéku. Z DSTI: čistý měsíční příjem × 0,45 = maximální měsíční dluhová služba; odečtěte stávající splátky a získáte maximální novou splátku. Z této splátky a předpokládané sazby (zvolte konzervativně, sazbu o 2 procentní body vyšší než aktuální nabídka) dopočítejte podle vzorce anuity maximální jistinu.

Pokud nechcete počítat ručně, použijte kalkulačku hypoteční splátky a kalkulačku „kolik si můžu dovolit". Výstupy slouží jako orientace — konkrétní limit vám banka spočítá až v žádosti o hypotéku.

Co dělat, když limit nestačí

Pokud z výpočtu vyjde nižší úvěr, než potřebujete, máte několik možností. Zvýšit vlastní zdroje. Pomůže LTV — pokud místo 80 % LTV plánujete 70 %, banka půjčí o desítky procent vyšší úvěr při stejné kupní ceně, ale potřebujete více vlastních zdrojů. Přidat spoludlužníka. Pomůže DTI i DSTI, pokud spoludlužník má stabilní příjem a nízké stávající úvěry. Prodloužit splatnost. Snižuje měsíční splátku a zvyšuje maximální úvěr v rámci DSTI; nevýhodou je vyšší celkový úrok. Najít levnější nemovitost. Někdy je rozumnější upravit cílovou cenu, než se snažit dotlačit hypotéku do limitu.

Pokud žádost neprošla a chcete vědět proč a co dál, přejděte na článek Co dělat, když nedostanu hypotéku. Detailní rámec pro zlepšení bonity najdete v sekci Úvěruschopnost, zejména v článku Jak zlepšit bonitu.

Tři typické scénáře z praxe

Scénář první — mladá rodina kupující první byt. Žadatelé 28 a 30 let, oba zaměstnanci, čistý příjem dohromady 65 000 Kč měsíčně, stávající splátky 0 Kč, vlastní zdroje 600 000 Kč, kupní cena bytu 4 500 000 Kč. LTV 90 % (žadatelé do 36 let): banka půjčí maximálně 4 050 000 Kč. Potřebují 3 900 000 Kč úvěru — vchází se do limitu. DSTI 45 % × 65 000 = 29 250 Kč; nová splátka 3 900 000 Kč na 30 let při 5,5 % stresové sazbě je zhruba 22 100 Kč — pod limitem. DTI: roční čistý příjem 780 000 × 8 = 6 240 000 Kč — pod limitem. Žádost projde.

Scénář druhý — žadatel kolem čtyřicítky s rezervou. Jeden žadatel 42 let, příjem 70 000 Kč měsíčně, stávající splátka spotřebitelského úvěru 5 000 Kč, vlastní zdroje 1 200 000 Kč, kupní cena bytu 5 500 000 Kč. LTV 80 %: banka půjčí maximálně 4 400 000 Kč. Potřebuje 4 300 000 Kč úvěru — vchází se. DSTI: 45 % × 70 000 = 31 500 Kč; nová splátka 4 300 000 Kč na 25 let při 5,5 % stresové sazbě je zhruba 26 400 Kč; plus stávajících 5 000 Kč = 31 400 Kč — těsně se vejde, ale rezerva minimální. Banka pravděpodobně schválí, ale doporučí kratší splatnost nebo snížení úvěru.

Scénář třetí — OSVČ s nepravidelným příjmem. Jeden žadatel OSVČ, vykazovaný čistý zisk za poslední 2 roky průměrně 900 000 Kč ročně. Banka aplikuje koeficient 60 % — uznaný příjem 540 000 Kč ročně, tj. 45 000 Kč měsíčně. DSTI: 45 % × 45 000 = 20 250 Kč maximální měsíční splátka. Pro splátku 20 250 Kč na 25 let při 5,5 % stresové sazbě vychází jistina zhruba 3 300 000 Kč. To může být méně, než žadatel očekává — proto je u OSVČ velmi důležité chápat, jak banka koeficient uplatňuje, a případně vyjednat s bankou jiný koeficient nebo doložit více období příjmu.

Časté otázky

Jak banka přesně počítá maximální možnou hypotéku?

Banka projde tři výpočty paralelně. První — z odhadní ceny nemovitosti vynásobené maximálním LTV (typicky 0,8 nebo 0,9) vyjde limit z pohledu zajištění. Druhý — z ročního čistého příjmu vynásobeného maximálním DTI (typicky 8–9) vyjde limit z pohledu celkového dluhu. Třetí — z čistého měsíčního příjmu vynásobeného DSTI (typicky 0,45) a odečtených stávajících splátek vyjde maximální měsíční splátka nové hypotéky, ze které se zpětně dopočítá maximální jistina pro zvolenou splatnost a sazbu. Nejnižší ze tří výsledků určuje strop hypotéky.

Co se počítá do dluhu pro účely DTI?

Do DTI vstupují všechny splácené dluhy — stávající hypotéka, spotřebitelské úvěry, leasingy, kontokorenty (využívaný limit), kreditní karty (využívaný limit nebo procento limitu) a debetní zůstatky. Banka tyto informace získává z registrů (BRKI, NRKI, SOLUS). U společných úvěrů manželů se započítává celá výše dluhu pro každého žadatele, pokud na něm figuruje. Detail je v článku Závazky.

Co se započítává jako příjem?

Banka uznává pravidelný, doložitelný a stabilní příjem. U zaměstnance jde o čistou mzdu z hlavního pracovního poměru, doloženou potvrzením od zaměstnavatele a typicky výpisy z účtu za posledních 3–6 měsíců. U OSVČ jde o čistý zisk z podnikání podle daňového přiznání — banka obvykle pracuje s průměrem za dva roky a aplikuje koeficient (typicky 50–70 % vykázaného příjmu). Některé pravidelné příjmy banka započítá omezeně (rodičovský příspěvek, výživné, příjem z pronájmu) nebo vůbec (jednorázové bonusy, nepravidelné odměny).

Můžu zlepšit svou pozici tím, že přidám spoludlužníka?

Ano. Spoludlužník přidává svůj příjem do výpočtu, ale také své dluhy. Pokud má spoludlužník stabilní příjem a žádné významné dluhy, jeho účast může výrazně zvýšit maximální možnou hypotéku. Naopak spoludlužník s vysokými stávajícími úvěry může DTI nebo DSTI zhoršit. Spoludlužník nese společnou a nerozdílnou odpovědnost za celý úvěr — to je nutné v rodinných i partnerských vztazích diskutovat předem.

Co když si žádám u dvou bank současně?

Souběžné podání žádosti u více bank není zakázané — banka v registru uvidí, že u jiné instituce máte žádost v procesu, ale neuvidí její podmínky. Některé banky souběžné žádosti hodnotí neutrálně, jiné jako mírně negativní signál. Pro získání srovnání nabídek bývá rozumný postup nejdřív získat ESIS z 2–3 bank a teprve potom u vybrané banky pokračovat s plnou žádostí. Banka má povinnost ESIS poskytnout zdarma a bez závazku.

Co je výjimka z limitů ČNB a jak často ji banka uplatní?

ČNB stanovila doporučené limity LTV, DTI a DSTI a zároveň dala bankám určitou roční toleranci, ve které mohou tyto limity překročit. Banka tak může v individuálních případech (typicky u žadatelů s vysokou jistotou příjmu) jít nad doporučení. V praxi se výjimky pohybují v jednotkách procent objemu nových hypoték — bezpečně s nimi počítat nelze. Pokud spočítaná hypotéka projde jen díky výjimce, je rozumnější ji o něco snížit a počkat na okamžik, kdy se vejdete do standardních limitů.

Vrátí mi banka peníze za odhad nemovitosti, pokud žádost neschválí?

Obvykle ne — odhad nemovitosti je samostatná služba, kterou banka prostřednictvím odhadce zaplatila. Pokud žádost neprojde, odhad zůstává jako náklad žadatele. Některé banky odhad poskytují zdarma v rámci kampaně; v takovém případě se nic neúčtuje. Před objednáním odhadu se vyplatí ověřit, zda banka úvěr vůbec předběžně schvaluje (prescoring), aby se neutratil odhad zbytečně.