Co banka při žádosti o úvěr kontroluje a podle čeho rozhoduje

Když podáte žádost o spotřebitelský úvěr, banka spustí proces, který je v Česku jasně regulovaný. Podle § 86 zákona č. 257/2016 Sb. má poskytovatel povinnost před uzavřením smlouvy posoudit, zda je klient schopen úvěr splácet ze svých příjmů a majetku, aniž by se kvůli němu dostal do tíživé situace. ^[1] Tato povinnost není formalitou — porušení vede k tomu, že úvěr je v rozsahu úroku a sankcí neplatný, klient vrací jen jistinu. Banka proto provádí posouzení důkladně a podle interních postupů, které kombinují právní požadavky se scoringovými modely.

Stránka popisuje, co konkrétně banka kontroluje — od příjmu přes výdaje a stávající závazky až po záznamy v úvěrových registrech — a jak se kontrolované údaje promítají do rozhodnutí o schválení nebo zamítnutí žádosti. Cílem je, aby klient před žádostí věděl, co bude posuzováno a kde má prostor situaci ovlivnit.

Pět oblastí posouzení úvěruschopnosti

První oblast — příjem. Banka zjišťuje výši, stabilitu a doložitelnost příjmu klienta. U zaměstnance je doložením potvrzení o příjmu od zaměstnavatele nebo posledních 3 výplatních pásek; banka obvykle vyžaduje minimální dobu zaměstnání (3–6 měsíců u stávajícího zaměstnavatele) a posuzuje, zda je pracovní poměr na dobu neurčitou nebo určitou. U OSVČ je doložením daňové přiznání za poslední rok nebo dva. Banka zjišťuje, zda příjem stačí na pokrytí pravidelných výdajů, stávajících závazků a navrhované splátky nového úvěru s rezervou na nepředvídatelné výdaje.

Druhá oblast — výdaje. Pravidelné měsíční výdaje na domácnost — nájem nebo splátka hypotéky, energie, telefon, pojištění, výživné, případné splátky leasingu nesouvisejícího s úvěrem. Banka obvykle pracuje s údaji, které klient uvedl v žádosti, ale ověřuje je z výpisů z účtu za poslední 3 měsíce. Pokud klient ve výdajích výrazně nesouhlasí s reálnými platbami na účtu, banka může pracovat s vyššími reálnými výdaji a tím snížit volnou kapacitu DSTI. Stejný princip platí pro nestandardní výdaje (hazard, časté zahraniční platby, opakované hotovostní výběry vysoké hodnoty) — banka je obvykle vyhodnocuje individuálně.

Třetí oblast — stávající závazky. Aktivní úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty. Banka tyto údaje ověří v úvěrovém registru BRKI (pro bankovní úvěry) a NRKI (pro nebankovní úvěry). ^{[2] [3]} Vidí nejen aktivní závazky, ale i jejich výši, splatnost, měsíční splátku a historii splácení. Důležitá poznámka: kreditní karty a kontokorenty se započítávají do DSTI v plné výši rezervovaného rámce, ne podle aktuálně čerpané částky. Klient s kreditní kartou v limitu 100 000 Kč má modelově započítanou splátku 3 000–5 000 Kč, i když na kartu aktuálně nečerpá.

Čtvrtá oblast — záznamy v úvěrových registrech. Historie splácení, prodlení, zesplatněné úvěry, samostatné dotazy o úvěr. Aktivní prodlení (klient je aktuálně v prodlení) je obvykle důvodem pro zamítnutí. Historické prodlení (úvěr byl ve své době v prodlení, ale klient ho splatil) je signálem zvýšeného rizika a banka ho zohledňuje ve scoringu i v navrhované sazbě. Banka také vidí registr SOLUS — sdružení vede záznamy o vážnějších prodleních a sjednání služeb (telekomunikace, energie) s prodlením. ^[4] U hypotečních úvěrů banka dále kontroluje centrální registr úvěrů provozovaný ČNB.

Pátá oblast — zástavní hodnota nemovitosti (jen u hypoték). U hypotečních úvěrů banka vyžaduje ocenění nemovitosti, která má sloužit jako zástava. Ocenění provádí akreditovaný odhadce a banka z něj vychází při výpočtu ukazatele LTV (loan-to-value, poměr výše úvěru k zástavní hodnotě). ČNB má pro LTV doporučené limity, které se v čase upravují. Pokud LTV překračuje limit, banka úvěr nemůže poskytnout v plné výši — klient buď doplní vlastní zdroje, nebo poskytne dodatečnou zástavu, nebo žádost přesune k jinému poskytovateli. Detail rozebírá samostatná podstránka LTV v sekci Hypotéky.

DSTI — měření měsíčního zatížení rozpočtu

DSTI (debt-service-to-income, poměr měsíční splátky k čistému měsíčnímu příjmu) je nejdůležitější výstupní ukazatel posouzení. Banka součet všech měsíčních splátek úvěrů (anuita splátkového úvěru, modelová splátka kreditní karty, modelová splátka kontokorentu, splátka leasingu, anuita hypotéky) dělí čistým měsíčním příjmem klienta. Výsledek v procentech ukazuje, jakou část příjmu klient měsíčně vynaloží na splátky. U spotřebitelských úvěrů interní limity bank obvykle kolem 40–45 %; přesné hodnoty se mezi bankami liší.

Příklad: klient s čistým měsíčním příjmem 35 000 Kč. Aktivní hypotéka se splátkou 12 000 Kč, kreditní karta s limitem 80 000 Kč (modelová splátka 3 200 Kč), kontokorent s rámcem 30 000 Kč (modelová splátka 1 200 Kč). Stávající měsíční zatížení 16 400 Kč, DSTI 47 %. Klient žádá o spotřebitelský úvěr 200 000 Kč na 36 měsíců se splátkou cca 6 200 Kč. Po schválení by DSTI bylo cca 65 %, což překračuje typický interní limit. Banka úvěr v této výši pravděpodobně zamítne; klient může uvolnit kapacitu zrušením nebo snížením kreditní karty nebo kontokorentu, nebo žádat o nižší jistinu.

DTI — měření celkové výše dluhu

DTI (debt-to-income, poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu) měří celkovou závazkovou pozici klienta. Vypočítá se jako celkový dluh dělený ročním čistým příjmem. Příklad: klient s ročním čistým příjmem 600 000 Kč a celkovým dluhem (hypotéka 1 500 000 Kč + spotřebitelský úvěr 100 000 Kč + revolvingové produkty 80 000 Kč) ve výši 1 680 000 Kč má DTI 2,8 (1 680 000 / 600 000).

U běžných spotřebitelských úvěrů formální limit DTI neexistuje, ale banky ho používají jako jeden z interních ukazatelů. U hypotečních úvěrů má ČNB doporučené limity — vyšší DTI znamená vyšší riziko, že klient nezvládne dluh splácet při zhoršení své situace (ztráta zaměstnání, růst úrokových sazeb, neočekávané výdaje). ^[1] Pro klienta je DTI signálem celkové finanční pozice — vysoké DTI znamená, že velkou část svých budoucích příjmů má již předem rezervovanou na splácení dluhů a má omezený prostor pro nové závazky nebo úspory.

Co banka vidí v BRKI a NRKI

Úvěrové registry BRKI a NRKI jsou hlavním zdrojem informací o klientově úvěrové historii. BRKI provozuje CBCB (Czech Banking Credit Bureau) a obsahuje záznamy o bankovních úvěrech. ^[2] NRKI provozuje CNCB (Czech Non-Banking Credit Bureau) a obsahuje záznamy o nebankovních úvěrech a leasingu. ^[3] Oba registry sdílí klíčové údaje o klientovi mezi účastnickými institucemi — banky vidí i nebankovní úvěry klienta a naopak.

Konkrétní obsah záznamu o úvěru: typ úvěru (spotřebitelský, hypoteční, kontokorent, kreditní karta, leasing), výše jistiny, datum sjednání, datum splatnosti, výše měsíční splátky, aktuální stav (aktivní, splacený, zesplatněný), historie splácení (počet dnů prodlení v každém měsíci). Záznamy o prodlení obvykle trvají 4 roky od skončení prodlení. Aktivní úvěry se zaznamenávají po celou dobu splatnosti. Po splacení úvěru záznam ještě nějakou dobu pasivně eviduje — historie poskytuje bankám důležitý vstup pro budoucí posouzení.

Registr SOLUS — třetí důležitý zdroj

SOLUS (Sdružení na ochranu úvěrů) je zájmové sdružení právnických osob, které vede vlastní registr. ^[4] Členy SOLUSu jsou nejen banky a nebankovní poskytovatelé úvěrů, ale i telekomunikační operátoři, dodavatelé energií, leasingové společnosti a další subjekty s opakovaným fakturováním. SOLUS registr obsahuje záznamy o vážnějších prodleních — typicky po několika neuhrazených fakturách nebo splátkách, kdy se věřitel rozhodne situaci eskalovat.

Z pohledu klienta je SOLUS důležitý ze dvou důvodů. První: záznam o prodlení s nedostatkem na telefonu nebo energiích se objeví v SOLUSu a banka ho vidí při žádosti o úvěr. Druhý: záznamy v SOLUSu jsou obvykle hůře čitelné než v BRKI nebo NRKI a klient si je málokdy sám zkontroluje. Před významnou úvěrovou žádostí (hypotéka, velký spotřebitelský úvěr) je rozumné si o výpis ze SOLUSu zažádat — je bezplatný jednou ročně. Praktický postup popisuje stránka jak zjistím svůj záznam.

Scoringový model — vnitřní mechanika rozhodnutí

Scoring je matematický model, kterým banka kombinuje data z žádosti, registrů a u stávajícího klienta i historie účtu do jediného čísla. Toto číslo banka porovnává se svými prahovými hodnotami. Konkrétní váhy parametrů jsou interním know-how každé banky — různé banky proto na tutéž žádost reagují různě. Klient se může u jedné banky setkat se zamítnutím a u druhé se schválením, protože scoringové modely zvážily stejná data odlišně.

Typické vstupy do scoringu: věk (mladší a starší klienti mají statisticky vyšší riziko prodlení než klienti ve středním věku, ale rozdíl je jemný), zaměstnání (typ pracovního poměru, doba zaměstnání, sektor), příjem (výše, stabilita, doložitelnost), výdaje (struktura, podíl pravidelných výdajů na příjmu), aktivní závazky (počet, druh, výše, aktuální čerpání u revolvingových produktů), historie splácení z registrů, počet dotazů o úvěr v posledních měsících, demografické údaje (vzdělání, region, rodinný stav). U stávajícího klienta banka využívá i interní data — historii účtu, průměrný měsíční zůstatek, příchozí platby, vzorec výdajů.

Co banka při posouzení vidí navíc u stávajícího klienta

U klienta, který má u banky aktivní účet, banka vidí mnohem podrobnější obraz finanční situace než u nového klienta. Konkrétně: historii všech příchozích plateb (jakou výši a frekvenci má příjem), strukturu pravidelných výdajů (na co a kdy klient utrácí), průměrný měsíční zůstatek (jestli klient končí měsíc v plusu nebo v mínusu), vzorce chování (nákupy v hotovosti, online platby, zahraniční platby). Tyto interní údaje banka kombinuje s údaji z žádosti a registrů a vytváří přesnější obraz klienta než u externí žádosti.

Důsledek je dvojí. Pozitivní: stávající klient s dobrou historií účtu má často lepší podmínky než externí žadatel. Negativní: pokud klient má historii nestandardních výdajů (časté převody na sportovní sázkové portály, hazardní platby, vysoké hotovostní výběry), banka to vidí a zohledňuje při posouzení. Pokud uvažujete o žádosti o významný úvěr, rozumné je projít si výpisy z účtu za poslední 3–6 měsíců a uvědomit si, co banka uvidí.

Co dělat, pokud má banka neaktuální údaje

Klient má právo vědět, jaké údaje o něm banka uvidí, a má právo na opravu chyb. Pro výpis z BRKI a NRKI lze požádat bezplatně jednou ročně přes web provozovatelů (CBCB pro BRKI, CNCB pro NRKI) nebo placeně s rychlejším doručením. ^{[2] [3]} Pro výpis ze SOLUSu na webu SOLUSu, jednou ročně bezplatně. ^[4] Pokud klient ve výpisu najde nesprávný údaj (například záznam o prodlení, které ve skutečnosti nenastalo, nebo aktivní úvěr, který byl splacen), může požádat o opravu — postup popisuje stránka jak vymazat záznam v sekci Úvěruschopnost.

Před významnou úvěrovou žádostí je rozumné si výpisy projít — i pokud si nejste vědomi žádných problémů. Chyby v registrech nejsou výjimečné a typicky je odhalíte teprve v okamžiku, kdy banka váš úvěr zamítne z důvodu, který vás překvapí. Když si výpisy projdete v klidu před žádostí, máte čas chyby opravit, zatímco při zamítnutí jste pod časovým tlakem a opravdu důležitější věc — uzavření smlouvy — vám uniká kvůli administrativní záležitosti.

Návaznost na další materiály

Pro detailnější rozbor posuzování úvěruschopnosti projděte stránku jak banka posuzuje v sekci Úvěruschopnost. Pro hluboký pohled na jednotlivé úvěrové registry navštivte BRKI, NRKI, SOLUS a centrální registr úvěrů ČNB.

Pro praktický postup zlepšení vaší pozice před žádostí o úvěr projděte stránku jak zlepšit bonitu. Pokud se ocitnete v situaci, kdy banka úvěr zamítla, projděte stránku proč mi banka nepůjčí pro nejčastější důvody a navazující stránku co dělat, když banka nepůjčí pro praktické kroky.

Časté otázky

Jak se počítá DSTI a co znamená pro schválení úvěru?▾

DSTI (debt-service-to-income) je poměr měsíční splátky všech úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. Banka do měsíčních splátek započítává: anuitu splátkového úvěru, modelovou splátku kontokorentu (typicky 3–5 % rezervovaného rámce), modelovou splátku kreditní karty (typicky 3–5 % limitu), splátku leasingu a anuitu hypotéky. Čistý příjem se počítá z potvrzeného doložitelného příjmu po odečtení daní a povinných odvodů. Banka má interní limity DSTI — u spotřebitelských úvěrů se obvykle pohybují kolem 40–45 %. U hypotečních úvěrů má ČNB doporučené limity, které se v čase upravují. Žádost, která limit překračuje, banka obvykle zamítá nebo nabídne nižší jistinu.

Co je DTI a v čem se liší od DSTI?▾

DTI (debt-to-income) je poměr celkového dluhu klienta k jeho ročnímu čistému příjmu. Zatímco DSTI měří měsíční zatížení rozpočtu, DTI měří celkovou výši dluhu. Příklad: klient s ročním čistým příjmem 600 000 Kč a celkovým dluhem (hypotéka, spotřebitelské úvěry) ve výši 1 800 000 Kč má DTI rovno 3 (1 800 000 / 600 000). ČNB má pro hypoteční úvěry doporučené limity DTI. U běžných spotřebitelských úvěrů formální limit DTI neexistuje, ale banky ho používají jako jeden z interních ukazatelů.

Co vidí banka v úvěrovém registru?▾

Banka v registru BRKI vidí všechny aktivní bankovní úvěry klienta — typ úvěru, výši jistiny, splatnost, výši měsíční splátky, historii splácení (kolik měsíců bez prodlení, kolik dnů prodlení v minulosti). V registru NRKI vidí totéž za nebankovní úvěry. V registru SOLUS vidí záznamy o vážnějších prodleních a sjednání služeb (telekomunikace, energie) s prodlením. Banka vidí i dotazy o úvěr — kolikrát klient v posledních měsících žádal a kde. Záznamy o prodlení obvykle trvají 4 roky po skončení prodlení; aktivní úvěry se zaznamenávají po celou dobu splatnosti.

Co je to scoring a podle čeho se počítá?▾

Scoring je matematický model, který banka používá pro odhad pravděpodobnosti, že klient úvěr řádně splatí. Vstupními parametry jsou: údaje z žádosti (věk, zaměstnání, příjem, výdaje, závazky), záznamy v úvěrovém registru (historie splácení, aktivní úvěry, prodlení), demografické údaje (vzdělání, region, rodinný stav) a u stávajícího klienta historie účtu (průměrný zůstatek, vzorec příjmů a výdajů). Konkrétní váhy parametrů jsou interním know-how banky. Výstupem je číslo, které banka porovnává se svými prahovými hodnotami. Klient ho obvykle nevidí; vidí jen výsledek (schválení, zamítnutí, navržené podmínky).

Můžu se proti zamítnutí žádosti odvolat?▾

Formální zákonné odvolání u banky neexistuje — banka má smluvní volnost rozhodnout o uzavření smlouvy. Klient ale má praktické možnosti. Pokud zamítnutí vychází z údajů v úvěrovém registru, banka má povinnost klienta informovat. Klient může požádat o výpis z registru BRKI nebo NRKI a ověřit, zda jsou údaje aktuální. Pokud najde chybu (například záznam o prodlení, které ve skutečnosti nenastalo), může požádat o opravu — postup popisuje stránka <a href="/uveruschopnost/registry/jak-vymazat-zaznam/">jak vymazat záznam</a> v sekci Úvěruschopnost. Pokud má klient pocit, že banka rozhodla nesprávně, může se obrátit na finančního arbitra. Praktické kontakty jsou v sekci <a href="/rizika/kam-se-obratit/">kam se obrátit</a>.

Jak banka kontroluje doložitelný příjem u OSVČ?▾

U OSVČ banka obvykle vyžaduje daňové přiznání za poslední 1–2 zdaňovací období. Z přiznání banka přebírá údaje o základu daně a o ročních příjmech. Z těchto údajů odvozuje průměrný měsíční čistý příjem, který započítává do DSTI. U OSVČ s nepravidelným příjmem (sezonní podnikání, projektová práce) je posouzení komplikovanější — banka může vyžádat výpisy z podnikatelského účtu, fakturační historii nebo potvrzení o nedoplatcích na sociálním a zdravotním pojištění. Banka také obvykle požaduje minimální dobu podnikání (12–24 měsíců) — kratší podnikatelská historie znamená vyšší nejistotu při posouzení a může vést k zamítnutí nebo k nabídce nižší jistiny.