Kolik si můžu půjčit: DSTI, příjem a únosná splátka

Otázka „kolik si můžu půjčit" má dvě odpovědi — jednu z pohledu banky a druhou z pohledu domácího rozpočtu. Z pohledu banky je odpověď daná výpočtem úvěruschopnosti podle § 86 zákona č. 257/2016 Sb.: poskytovatel ověří váš příjem, výdaje a stávající závazky, dosadí je do interního modelu a vyjde mu maximální možná splátka. ^[1] Z pohledu vlastní finanční bezpečnosti je odpověď častěji nižší — banka pracuje s průměrem, vy znáte konkrétní rezervu, sezónnost příjmu a plánované výdaje.

Tři vstupy do výpočtu

Banka při posouzení úvěruschopnosti pracuje se třemi vstupy. Čistým měsíčním příjmem — typicky průměrem za posledních šest až dvanáct měsíců, abychom vyloučili krátkodobé výkyvy. Pravidelnými výdaji domácnosti — nájem, energie, povinné platby (alimenty, leasing, pojištění), stávající splátky úvěrů. Délkou splatnosti požadovaného úvěru — kratší splatnost zvyšuje měsíční splátku, ale snižuje celkový úrokový náklad.

Z těchto vstupů poskytovatel vypočítá disponibilní zůstatek — kolik z čistého příjmu zbývá po pokrytí výdajů. Disponibilní zůstatek nesmí být celý použit na novou splátku; jeho část musí zůstat jako rezerva pro neočekávané výdaje. Z této logiky vychází ukazatel DSTI a vnitřní limity bank.

DSTI: poměr splátky k příjmu

DSTI (Debt Service to Income) je poměr celkové měsíční splátky všech úvěrů — stávajících i nově sjednávaného — k čistému měsíčnímu příjmu. Vyjadřuje se v procentech. Pokud máte čistý příjem 40 000 Kč a celkové splátky 12 000 Kč měsíčně, DSTI je 30 %. Pravidlo dobré praxe je, aby DSTI nepřesáhlo 40–45 %. Při vyšších hodnotách roste pravděpodobnost, že rozpočet přestane fungovat při menším výpadku příjmu nebo neočekávaném výdaji.

U hypoték navíc Česká národní banka vydává doporučení s konkrétními limity DSTI a DTI, která banky obvykle dodržují. ^[2] U spotřebitelských úvěrů ČNB plošný limit nestanovuje, ale banky používají podobnou logiku ve svých vnitřních pravidlech. Nebankovní poskytovatelé mívají tolerantnější limity, ale za vyšší cenu úvěru.

Co banka započítá do výdajů

Banka při výpočtu DSTI obvykle započte všechny pravidelné měsíční závazky, které jsou dohledatelné v úvěrových registrech nebo v dokladech o příjmech a výdajích. Patří sem stávající splátky bankovních i nebankovních úvěrů, splátky leasingových smluv, alimenty stanovené soudem, exekuční srážky.

Méně intuitivní je, že banka počítá i s úvěrovými produkty, které fakticky nepoužíváte. Kreditní karta s limitem 50 000 Kč se započítá typicky paušálem 3–5 % z limitu (1 500–2 500 Kč měsíčně) nebo součinem limitu a anuitního koeficientu pro krátkou modelovou splatnost. Kontokorent se započítá obdobně. Logika je, že limit můžete kdykoli vyčerpat a změnit ho na reálný dluh. Pokud kartu skutečně nevyužíváte a žádáte o vyšší půjčku, snížení limitu nebo zrušení karty zlepší úvěruschopnost.

Vlastní výpočet únosné splátky

Před žádostí o úvěr má smysl spočítat si DSTI sami. Postup je následující. Sečtěte čistý měsíční příjem domácnosti — pokud je půjčka pro vás samostatně, vlastní příjem. Pokud bude úvěr s manželkou nebo spoludlužníkem, sečtěte oba čisté příjmy. Spočítejte všechny pravidelné výdaje domácnosti za posledních šest měsíců a vydělte šesti — výsledek je průměrný měsíční výdaj. Sečtěte všechny současné měsíční splátky úvěrů. K nim přičtěte modelovou splátku nové půjčky.

Poměr (současné splátky + nová splátka) / čistý příjem je vaše DSTI. Pokud vyjde do 40 %, jste v konzervativním pásmu. Mezi 40–45 % jste v hraničním pásmu a stojí za úvahu, jestli nezvolit nižší jistinu nebo delší splatnost. Nad 45 % je riziko, že rozpočet přestane fungovat při výpadku příjmu — i kdyby banka úvěr schválila, není to bezpečná úroveň zadlužení.

Splatnost mění výpočet

Stejná jistina při různé splatnosti znamená velmi odlišnou splátku. Modelově: úvěr 200 000 Kč při úroku 9 % p. a. má při splatnosti tří let splátku zhruba 6 360 Kč měsíčně, při pěti letech zhruba 4 150 Kč, při sedmi letech zhruba 3 220 Kč. Z pohledu DSTI působí dlouhá splatnost lákavě — nižší splátka znamená nižší DSTI a tedy „více prostoru". Celkové úroky ale rostou výrazně: při třech letech zaplatíte na úrocích zhruba 29 tisíc, při pěti letech 49 tisíc, při sedmi letech 71 tisíc. Čísla jsou ilustrativní, slouží jen k představě o mechanice.

Praktické pravidlo: nehrajte si s prodlužováním splatnosti, abyste získali vyšší jistinu při daném DSTI. Lepší cestou je snížit požadovanou částku. Pokud nelze, zvažte odložení nákupu nebo jiný typ produktu.

Rezerva a sezónnost příjmu

Banka pracuje s průměrnými hodnotami. Skutečný rozpočet domácnosti má ale sezónní výkyvy: vyšší výdaje v zimě (energie), opakované výdaje na podzim (škola, zubař), méně předvídatelné výdaje na auto nebo zdraví. Únosné DSTI musí počítat s rezervou na tyto výkyvy.

Doporučení finančních poradců je držet rezervu ve výši 3–6 měsíčních výdajů domácnosti na samostatném účtu. Pokud rezervu nemáte, nová půjčka znamená vyšší citlivost rozpočtu na šoky. V takovém případě je rozumné půjčku odložit a nejprve si rezervu vytvořit z dosavadního příjmu. Obecné pravidlo: půjčka pro investiční účel je v pořádku, pokud máte rezervu; půjčka při chybějící rezervě je riziková sama o sobě, bez ohledu na podmínky úvěru.

Společná žádost manželů a spoludlužnictví

Pokud žádáte o úvěr s manželkou nebo manželem (případně s registrovaným partnerem), poskytovatel pracuje se součtem příjmů obou žadatelů a součtem jejich výdajů a závazků. Tím se zvyšuje únosná splátka — DSTI se počítá ze společného základu. Současně se ale do výdajů započítávají společné závazky včetně stávajících úvěrů obou stran. Praktickým důsledkem je, že manželský pár s vyrovnaným rozpočtem a dvěma stabilními příjmy dosáhne na vyšší úvěr než jednotlivec se stejným součtem příjmu, pokud druhý partner nemá vlastní závazky.

Spoludlužnictví má ekonomický i právní dopad. Z hlediska výpočtu DSTI se příjem spoludlužníka přičítá k příjmu hlavního žadatele a snižuje DSTI. Z hlediska závazku je spoludlužník rovnocenně odpovědný za splacení celého úvěru — věřitel může vymáhat splátky po něm stejně jako po hlavním dlužníkovi. Před přistoupením do spoludlužnictví je proto rozumné zvážit, jestli partner skutečně chce nést stejnou míru zodpovědnosti, a jestli si je vědom toho, že prodlení hlavního dlužníka se zapíše i do jeho úvěrové historie.

Příjem ze samostatné výdělečné činnosti

OSVČ má při žádosti o spotřebitelský úvěr složitější situaci než zaměstnanec. Příjem se dokládá daňovým přiznáním za poslední dvě (někdy tři) zdaňovací období, případně doplněným potvrzením o úhradě daně. Z hrubého obratu se odečítají náklady (skutečné nebo paušální) a daň z příjmů — výsledkem je čistý disponibilní příjem pro účely posouzení úvěruschopnosti. U paušální daně se metoda výpočtu mírně liší — banky obvykle pracují s hrubým příjmem zaměstnaneckého charakteru, sníženým o modelové výdaje.

Důsledkem je, že OSVČ s vysokým obratem a vysokými reálnými náklady se v očích banky často jeví jako klient s nižší úvěruschopností než odpovídající zaměstnanec se stejným čistým příjmem. Některé banky proto pro OSVČ nabízejí specifické úvěrové produkty s odlišnými parametry posouzení. Pro detail tématu OSVČ je samostatný článek Hypotéka pro OSVČ a sekce Půjčka na podnikání.

Rozdíl mezi schválenou a únosnou částkou

Banka schvaluje úvěr na základě modelu, který vyhodnocuje riziko nesplácení. Schválená částka je maximum, které je banka ochotna poskytnout při daném vstupním riziku. Únosná částka je něco jiného — je to maximum, které váš rozpočet zvládne bez ohrožení dlouhodobé finanční stability. Tyto dvě hodnoty se nemusí překrývat. Banka může schválit úvěr 500 000 Kč, ale váš rozpočet bezpečně unese jen 300 000 Kč při zachování rezervy. Schválená částka není doporučení, je to strop nabídky.

Doporučené pravidlo: počítejte únosnou částku konzervativně a ze schválené částky volte raději nižší konec rozmezí. Vyšší jistina, kterou banka schválí, znamená vyšší celkový úrok i vyšší citlivost rozpočtu na šoky. Spotřebitel, který využije celé schválené pásmo, často zjistí, že rozpočet funguje jen za předpokladu, že se nezmění žádný vstupní parametr — což u tří- až sedmileté splatnosti není realistický předpoklad.

Stabilita příjmu a riziko ztráty zaměstnání

Banky obvykle vyžadují, aby pracovní poměr trval alespoň několik měsíců (typicky tři, někdy šest) a aby byl uzavřen na dobu neurčitou nebo na alespoň zbývající dobu splatnosti úvěru. Pracovní smlouva na dobu určitou se ve výpočtu úvěruschopnosti hodnotí konzervativněji — některé banky úvěr na delší splatnost při smlouvě na dobu určitou neposkytují vůbec.

Z pohledu spotřebitele má smysl uvažovat o riziku ztráty zaměstnání samostatně, bez ohledu na to, jak ho hodnotí banka. Pokud pracujete ve sektoru s vysokou fluktuací, máte krátkou pracovní historii nebo je váš příjem výrazně sezónní, doporučujeme buď držet vyšší rezervu (6+ měsíčních výdajů) a sjednat pojištění schopnosti splácet, nebo úvěr odložit do stabilnější životní fáze.

Když výpočet vyjde záporně

Pokud z výpočtu vychází, že není prostor pro novou splátku — DSTI překračuje 45 % nebo disponibilní zůstatek po splátce klesá pod rezervu — má smysl udělat tři kroky před žádostí o úvěr. Snížit pravidelné výdaje, kde to lze (refinancování drahých úvěrů, zrušení nevyužitých služeb, snížení limitu kreditní karty). Zvýšit příjem, pokud je to v dohledné době možné. Odložit nákup, pokud lze. Žádost o úvěr v situaci, kdy výpočet jasně ukazuje na neúnosnost, zpravidla skončí buď zamítnutím (banka), nebo schválením za vysokou cenu (nebankovní poskytovatel) — a v obou případech přinese více problémů než užitku.

Časté otázky

Jak banka spočítá maximální půjčku z mého příjmu?▾

Vychází ze tří vstupů: čistý měsíční příjem, pravidelné výdaje (nájem, energie, leasing, alimenty, stávající splátky) a požadovaná splatnost. Z příjmu odečte výdaje a vypočítá disponibilní zůstatek. Z disponibilního zůstatku určí maximální splátku tak, aby celkové DSTI nepřesáhlo limit (obvykle 40–45 %). Z maximální splátky a požadované splatnosti pak zpětně vypočítá maximální jistinu při dané úrokové sazbě.

Co je DSTI a jak se liší od DTI?▾

DSTI (Debt Service to Income) je poměr měsíční splátky všech úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. DTI (Debt to Income) je poměr celkové výše dluhu k ročnímu příjmu. DSTI ukazuje měsíční zátěž (kapacita splácet), DTI ukazuje celkovou zadluženost (kapacita unést dluh). Pro běžnou spotřebitelskou půjčku je rozhodující DSTI.

Vstupuje do výpočtu i kreditní karta, kterou jen mám, ale nepoužívám?▾

Ano. Banky obvykle započítávají kreditní karty a kontokorenty modelovou měsíční zátěží — typicky 3–5 % z úvěrového limitu, někdy 100 % limitu rozpočítaných do splatnosti. Důvodem je, že kdykoli můžete kreditku vyčerpat na maximum. Pokud kartu skutečně nepoužíváte a chcete si půjčit více, vyplatí se před žádostí limit snížit nebo kartu zrušit.

Co když má banka vyšší limit DSTI než jiná?▾

Banky mají vnitřní pravidla a tolerance — některé pracují s limitem 40 %, jiné s 45 nebo 50 % u klientů s vyšším příjmem. Nebankovní poskytovatelé mohou jít ještě výš. To, že vám někde půjčí víc, ale neznamená, že je to bezpečné. Pravidlo „splátka nepřesáhne 40 % čistého příjmu" je konzervativní právě proto, aby pokryla i výpadek příjmu, neočekávané výdaje a postupný růst životních nákladů.

Mám si nechat rezervu i po splátce?▾

Ano. Doporučení finančních poradců je držet rezervu ve výši 3–6 měsíčních výdajů domácnosti. Pokud po zaplacení nové splátky a všech ostatních výdajů zbývá méně než zhruba pětina příjmu na nepředvídatelné výdaje, je půjčka pravděpodobně příliš velká. Snižte částku nebo prodlužte splatnost — případně oboje.