Úvěry-Půjčky-Hypotéky.cz — logo

Dokumenty k hypotéce: úplný seznam pro každou situaci

Banka při schvalování hypotéky vyžaduje doložení čtyř skupin dokumentů — identifikace, příjmu, nemovitosti a předchozí úvěrové historie. Vysvětlujeme, co se vyžaduje od zaměstnance, OSVČ, manželského páru, vlastníka družstevního podílu a kupujícího novostavby.

Soubor dokumentů, které banka při schvalování hypotéky vyžaduje, vychází ze tří zdrojů povinnosti. Posouzení úvěruschopnosti podle § 86 zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru ukládá bance povinnost zjišťovat věrohodné údaje o příjmech a výdajích žadatele. [1] Identifikace klienta podle zákona č. 253/2008 Sb. proti legalizaci výnosů z trestné činnosti ukládá bance povinnost ověřit totožnost žadatele. [2] A vznik zástavního práva k nemovitosti vyžaduje doložení jejího právního stavu a vlastnictví. Tato stránka seřazuje všechny dokumenty podle účelu a vysvětluje, jak se liší požadavky pro různé typy žadatelů a transakcí.

Skupina 1 — Identifikační dokumenty

První skupinou jsou identifikační dokumenty žadatele. Banka má povinnost identifikovat klienta podle zákona č. 253/2008 Sb. — vyžaduje občanský průkaz nebo cestovní pas jako primární doklad a druhý doklad totožnosti (řidičský průkaz, rodný list, případně cestovní pas pokud byl jako první předložen občanský průkaz). [2] Identifikace probíhá osobně na pobočce, prostřednictvím bankovní identity nebo jiného ověřeného elektronického prostředku.

U manželských párů banka eviduje stav v matrice — žadatel doloží potvrzení o stavu (oddací list, doklad o partnerství, doklad o rozvodu). Pokud manželé mají zúžené společné jmění manželů notářským zápisem, banka vyžaduje kopii notářského zápisu — z něho vyplývá, do jakého rozsahu se zúžení vztahuje a zda kupovaná nemovitost padá do SJM nebo do výlučného vlastnictví jednoho z manželů. [4] U cizinců se doplňuje povolení k pobytu nebo doklad o trvalém pobytu.

Skupina 2 — Příjmové dokumenty pro zaměstnance

Zaměstnanec dokládá příjem třemi typy dokladů. Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele — standardizovaný formulář banky vyplněný a opatřený podpisem mzdové účtárny, obsahující čistou mzdu za poslední 3 (nebo 6) měsíců, typ pracovního poměru (smlouva na dobu neurčitou, na dobu určitou), datum nástupu, případné výpovědi a strhávání ze mzdy. Potvrzení nesmí být starší než 30 dnů. Výpisy z účtu za poslední 3 měsíce ukazují skutečné příchozí platby a slouží jako kontrola proti potvrzení o příjmu. Pracovní smlouva nebo její dodatek se dokládá v případě atypických ujednání.

Banka u zaměstnance posuzuje stabilitu. Smlouva na dobu neurčitou po ukončené zkušební době má vysokou váhu — typicky stačí 3 měsíce v aktuálním zaměstnání pro standardní schválení. Smlouva na dobu určitou se posuzuje podle zbývající doby — pokud zbývá méně než 12 měsíců, banka může požadovat dodatek o prodloužení nebo úvěr zamítnout. Zkušební doba je obvykle překážkou — banka čeká na její ukončení. Krátká pracovní historie (méně než rok) je překážkou jen u některých bank; jiné akceptují žadatele s pracovní zkušeností v podobném oboru u jiného zaměstnavatele.

Skupina 2 — Příjmové dokumenty pro OSVČ

Pro osoby samostatně výdělečně činné má dokladová struktura tři vrstvy. Daňová přiznání za poslední dvě uzavřená období s razítkem finančního úřadu (nebo s potvrzením o elektronickém podání). Některé banky akceptují i jedno uzavřené období, pokud žadatel doloží podnikatelský záměr a kontinuitu příjmu. Výkaz příjmů a výdajů za aktuální období do data žádosti — slouží jako důkaz, že obrat a zisk se nezhoršily. Potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu a od České správy sociálního zabezpečení (ne starší 30 dnů) — banka tím ověří, že OSVČ nemá nedoplatky.

Banka při výpočtu příjmu OSVČ používá různé koeficienty — některé z obratu (typicky 50 až 60 % obratu se počítá jako relevantní příjem), jiné z daňového základu, jiné z čistého zisku po odpočtech. Stejný OSVČ může u jedné banky projít s rezervou a u jiné na hraně. Doplňkové dokumenty mohou pomoci — výpisy z podnikatelského účtu za posledních 12 měsíců, smlouvy o stabilních zakázkách, doklady o pojištění odpovědnosti.

Skupina 2 — Příjmové dokumenty pro jednatele a společníky

Jednatel s. r. o. má dokladovou strukturu pomezí zaměstnance a OSVČ. Pokud má pracovní smlouvu na jednatelství se mzdou, dokládá ji jako zaměstnanec. Pokud má pouze odměnu za výkon funkce jednatele, dokládá smlouvu o výkonu funkce a výpisy. Pokud je zároveň společníkem, dokládá podíly v obchodním rejstříku a u kapitálových společností i účetní závěrky firmy za poslední dvě období.

Banka posuzuje stabilitu firmy a její finanční zdraví — pokud má firma vysoké závazky, ztrátu nebo negativní cash flow, banka může jednatele odmítnout, i kdyby jeho osobní odměna byla stabilní. Žadatel jednatel / společník je proto pro banky složitější profil než čistý zaměstnanec a obvykle vyžaduje individuální posouzení. Pro hypotéky jednatelů s. r. o. se vyplatí oslovit více bank — interní politiky se výrazně liší.

Skupina 2 — Doplňkové příjmy (rodičovský, nájem, dividendy, alimenty)

Banka přijímá i doplňkové zdroje příjmu, ale s vlastními pravidly. Rodičovský příspěvek — banky započítávají do ukončení 4. roku dítěte, dokládá se rozhodnutím o přiznání dávky. Příjem z pronájmu — započítává se s krátícím koeficientem (typicky 60 až 70 %, pro pokrytí výpadků nájemníků a údržby), dokládá se nájemní smlouvou plus výpisy s pravidelnými platbami plus daňovým přiznáním. Dividendy a podíl na zisku — banky započítávají s velkou opatrností, jen pokud jsou pravidelné a doložené za delší období. Výživné — započítává se, pokud je zakotveno soudním rozhodnutím a pravidelně chodí, dokládá se rozsudkem a výpisy.

Mimořádné jednorázové příjmy (dědictví, prodej majetku, jednorázové bonusy) banka do měsíčního příjmu nezapočítává. Mohou ale sloužit jako doklad o vlastních zdrojích — banka tím ověří, že máte na úhradu rozdílu mezi úvěrem a kupní cenou a na vedlejší náklady transakce. Vlastní zdroje se dokládají buď výpisem z účtu (k datu blízkému žádosti), nebo darovací smlouvou (pokud zdroje přicházejí od rodičů nebo příbuzných). U darovaných prostředků banka občas vyžaduje doložení původu darce.

Skupina 3 — Nemovitostní dokumenty

Třetí skupinou jsou dokumenty týkající se nemovitosti. Kupní smlouva nebo její pracovní verze (návrh) — finální podepsaná smlouva se dokládá až před čerpáním. List vlastnictví z katastru nemovitostí, aktuální, ne starší 30 dnů. Snímek z katastrální mapy s vyznačením předmětu koupě. Nabývací titul prodávajícího — jak prodávající nemovitost nabyl (kupní smlouva, darovací smlouva, dědictví, rozhodnutí o vyklizení). Doklad o energetické náročnosti budovy podle zákona č. 406/2000 Sb. — průkaz s platností 10 let, vyhotovený autorizovaným energetickým specialistou. [3]

U bytu v bytovém domě se navíc dokládá prohlášení vlastníka (rozdělení společných a výlučných částí), případně stanovy společenství vlastníků jednotek a doklad o úhradě fondu oprav. U domu s pozemkem se dokládá geometrický plán pokud proběhlo dělení parcel, případně doklady o věcných břemenech a inženýrských sítích. U novostavby se dokládá stavební povolení, ohlášení stavby, kolaudační rozhodnutí nebo souhlas s užíváním stavby. U rekonstrukce se dokládá rozpočet, stavební povolení nebo ohlášení a u větších zásahů i projektová dokumentace.

Skupina 3 — Družstevní byt

Družstevní byt není v katastru jako nemovitost — kupujete podíl v družstvu, který je s bytem spojen. Dokumentace má proto jinou strukturu. Smlouva o převodu členských práv a povinností (nebo nájemní smlouva s družstvem, pokud nepřevádíte rovnou členství). Stanovy družstva — banka kontroluje, zda umožňují zástavu členského podílu nebo jeho převod ve prospěch banky. Potvrzení družstva o tom, že žadatel nedluží a že družstvo souhlasí s převodem členských práv. Doklad o splacení anuity v družstvu, pokud je byt z původní výstavby, kde se družstevníci podíleli na splácení úvěru družstva.

Zástava družstevního bytu má jinou mechaniku než zástava bytu v osobním vlastnictví — nezapisuje se do katastru, ale do interní evidence družstva, případně do takzvaného Rejstříku zástav (CERER). Některé banky družstevní byty financují omezeněji, jiné běžně. Před žádostí si ověřte přístup banky k družstevním bytům, protože nabídky se liší. Detailněji se mechanice věnujeme na stránce Hypotéka na družstevní byt.

Skupina 4 — Doklady o vlastních zdrojích a předchozí historii

Čtvrtou skupinou jsou doklady o vlastních zdrojích a o předchozí úvěrové historii. Doklad o vlastních zdrojích — výpis z účtu (nebo z více účtů, pokud máte prostředky rozděleny), darovací smlouva (od rodičů), případně doklad o prodeji předchozí nemovitosti. Výpisy z účtu za poslední 3 měsíce slouží jako doplněk k potvrzení o příjmu — banka v nich kontroluje pravidelnost příchozích plateb, výši zůstatku a hospodaření domácnosti.

Pokud máte stávající úvěry nebo leasingy u jiných bank, banka v rámci schvalování vyžaduje doklad o aktuálním zůstatku a splatnosti — buď ho banka získá automaticky z BRKI a NRKI, nebo klient doloží potvrzení od věřitele. Pokud plánujete některé závazky doplatit z hypotéky (konsolidace stávajících úvěrů přes hypotéku), banka vyžaduje doplňující doklady o těchto závazcích a sjednocuje výplatu jednotlivým věřitelům s čerpáním hypotéky.

Speciální situace — manželé v SJM, dva žadatelé

U manželského páru v nezúženém společném jmění manželů banka vychází z předpokladu, že kupovaná nemovitost spadá do SJM. Standardní řešení je oba manželé jako žadatelé — oba dokládají identifikační a příjmové dokumenty a oba ručí solidárně za úvěr. Pokud jeden z manželů hypotéku nechce nebo nemůže žadatelem být (například má negativní záznam v registru), může být řešením zúžení společného jmění manželů notářským zápisem před žádostí — pak žadatel bude jen jeden manžel a nemovitost bude jeho výlučným vlastnictvím. [4]

U dvou žadatelů, kteří nejsou v manželství (partneři, sourozenci, rodič a dítě), banka oba posuzuje jako spolužadatele. Oba dokládají plnou sadu dokumentů. Banka si typicky vyžádá smluvní ošetření vlastnických podílů — kdo bude vlastníkem nemovitosti (oba ve spoluvlastnictví, nebo jen jeden), kdo ručí jakou částkou, jak se postupuje při ukončení vztahu. U partnerských párů se vyplatí předem promyslet scénář rozchodu — z hypoteční smlouvy se obvykle nelze jednostranně vyvázat bez refinancování úvěru u jiné banky.

Doklady k pojištění a vinkulaci

Před čerpáním banka vyžaduje doložení pojistné smlouvy na pojištění nemovitosti (povinné), s vinkulací plnění ve prospěch banky do výše dlužné jistiny. Pojištění je možné sjednat u libovolné pojišťovny — banka přijme jakoukoli, pokud splňuje požadavky na rozsah krytí (živel, povodeň, vichřice, sesuv půdy, případně odcizení a vandalismus). Vinkulace se sjednává s pojišťovnou na žádost klienta; pojišťovna vystaví bance potvrzení o vinkulaci, které banka založí do úvěrového spisu.

Pokud banka v rámci akce nabízí lepší sazbu výměnou za sjednání pojištění schopnosti splácet nebo životního pojištění, k těmto produktům dokládáte pojistnou smlouvu s totožnou strukturou. Před podpisem si přepočítejte měsíční náklad těchto pojistek na úrokový ekvivalent — pokud doprovodné produkty stojí 1 000 Kč měsíčně a vaše jistina je 2 000 000 Kč, jde o ekvivalent přibližně 0,6 procentního bodu navíc v sazbě. Tématu se detailněji věnujeme na stránce Pojištění k hypotéce.

Doklady při čerpání — co banka kontroluje na konci procesu

Před uvolněním peněz banka vyžaduje finální verzi několika dokumentů. Kupní smlouva podepsaná všemi stranami s ověřenými podpisy. Návrh na vklad zástavního práva s razítkem katastru o přijetí návrhu (u některých bank stačí podaný návrh, jiné čekají na vyznačení plomby, nejpřísnější čekají na samotný vklad). Pojistná smlouva s vinkulací. Doklad o uhrazení vlastních zdrojů — typicky převodem ze sjednaného účtu nebo do notářské úschovy. Některé banky vyžadují i doklad o uhrazení správních poplatků za vklad do katastru a poplatků banky za sjednání.

U etapového a postupného čerpání jsou doklady periodické — banka vyžaduje fotodokumentaci, stavební deník, faktury od dodavatelů a u větších etap protokol o převzetí prací. Detail mechaniky čerpání rozebíráme na stránce Čerpání hypotéky.

Checklist dokumentů — minimální sada

Pro žadatele zaměstnance s manželkou v SJM, který kupuje byt v osobním vlastnictví od fyzické osoby, vypadá minimální sada dokumentů následovně. Identifikace — občanský průkaz obou manželů, druhý doklad totožnosti obou, oddací list. Příjem — potvrzení o příjmu od zaměstnavatele obou manželů, výpisy z účtu obou za poslední 3 měsíce. Nemovitost — kupní smlouva nebo její návrh, list vlastnictví, snímek z katastrální mapy, nabývací titul prodávajícího, energetický průkaz, prohlášení vlastníka, doklad o úhradě fondu oprav.

Vlastní zdroje — výpis z účtu, ze kterého půjdou vlastní prostředky. Předchozí historie — pokud máte úvěry u jiných bank, banka informace získá z registrů sama. Při AML identifikaci doplníte krátký formulář o původu prostředků a vyplníte interní formulář banky o žádosti. Celá sada by měla mít rozsah 30 až 60 listů — banka má vlastní šablony všech formulářů, takže se ve většině případů vyplňují přímo u ní, ne vámi předem.

Časté otázky

Jak staré mohou být dokumenty, které předkládám?

Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele typicky ne starší 30 dnů. Výpisy z účtu za poslední 3 měsíce. Výpis z katastru ne starší 14 až 30 dnů. Doklad o energetické náročnosti budovy se vystavuje na 10 let. Občanský průkaz musí být platný a fyzicky přítomný při identifikaci. Banka má vlastní interní pravidla — pokud žádost trvá déle, banka může v polovině procesu požádat o aktualizaci některých dokumentů.

Co když pracuji v zahraničí — jaké dokumenty banka přijme?

Banka vyžaduje doklady v českém jazyce nebo s úředně ověřeným překladem (apostila u dokumentů ze zemí mimo EU, případně překladatelská doložka u dokumentů z EU). Příjem v zahraniční měně banky obvykle započítávají s krátícím koeficientem pro pokrytí kurzového rizika — typicky 70 až 80 % uvedené částky. Stabilita zahraničního zaměstnání je hodnocena přísněji než tuzemského. Plný přehled požadavků se u jednotlivých bank liší.

Můžu doklady poslat elektronicky?

U většiny bank ano — předběžné doložení je elektronické (sken nebo fotografie dokumentu). Finální verzi některých dokumentů (kupní smlouva s podpisy, zástavní smlouva, prohlášení o ručitelství) banka obvykle vyžaduje v listinné podobě s ověřeným podpisem nebo s elektronickým podpisem podle nařízení eIDAS. Identifikace klienta podle zákona č. 253/2008 Sb. (AML) se provádí osobně nebo přes ověřený elektronický prostředek (např. bankovní identita).

Jak doložit příjem, který mám z více zdrojů?

Banka kombinuje příjmy ze závislé činnosti, z OSVČ, z pronájmu a další stabilní příjmy. Každý zdroj se dokládá specifickou cestou — zaměstnání potvrzením zaměstnavatele plus výpisy z účtu, OSVČ daňovým přiznáním plus výpisy, pronájem nájemní smlouvou plus výpisy s pravidelnými příchozími platbami plus daňové přiznání. Banka aplikuje na každý druh příjmu jiný hodnotící koeficient — variabilní složky a méně stabilní zdroje s nižší vahou.

Co když některý dokument banka odmítne?

Odmítnutí dokumentu obvykle znamená, že banka má pochybnost o pravdivosti nebo úplnosti údaje. Typické příčiny: nečitelný sken, neaktuální datum, podpis na nepravém místě, chybějící razítko, vnitřní rozpor v dokumentech (například jiná částka v potvrzení o příjmu a ve výpisu z účtu). Řešení je obvykle přímočaré — doložit aktualizovanou nebo doplňující verzi. Pokud banka systematicky odmítá doklady, vyplatí se vyžádat si oficiální seznam požadavků a postupovat podle něj bod po bodu.

Které dokumenty si můžu obstarat sám, a které vyžadují externí stranu?

Sám si obstaráte — výpis z katastru (online v Nahlížení do KN, zdarma, nebo na poště za pár desítek korun), výpis z účtu (online v internetovém bankovnictví), občanský průkaz, doklady o vlastnictví. Externí stranu vyžaduje potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (mzdová účtárna), daňová přiznání s razítkem (finanční úřad), potvrzení o bezdlužnosti (finanční úřad a ČSSZ), nabývací titul prodávajícího (často musí dodat prodávající), energetický průkaz (autorizovaný energetický specialista). Plánujte 1 až 3 týdny na obstarání externích dokumentů.

Další kroky procesu