DTI

DTI (Debt to Income) vyjadřuje, kolikrát celková výše dluhů žadatele převyšuje jeho roční čistý příjem. Pokud máte roční čistý příjem 600 000 Kč a celkové dluhy (nová hypotéka plus stávající úvěry) dosahují 5 400 000 Kč, vaše DTI je 9. ČNB tímto ukazatelem reguluje, jak moc se mohou domácnosti zadlužit vůči svým příjmům.

Jak se DTI počítá

DTI = celková výše všech dluhů / roční čistý příjem

Do čitatele vstupují všechny nesplacené úvěry žadatele — spotřebitelské půjčky, kontokorent, kreditní karta (plný limit, i když ho nevyužíváte) a nový hypoteční úvěr. Do jmenovatele vstupuje roční čistý příjem po zdanění a pojistném.

Limit ČNB

ČNB vydává doporučení, při jakém DTI smí banky poskytovat hypotéky. Konkrétní platnou hodnotu limitu ověřujte u ČNB nebo přímo u banky, protože se může měnit v závislosti na stavu hypotečního trhu a makroekonomické situaci.

Banky smí část svého portfolia hypoték poskytovat i nad limit DTI, ale celkový podíl takových úvěrů je regulovaný. Žadatelé blízko hranice nebo nad ní narazí na přísnější podmínky nebo zamítnutí.

Rozdíl mezi DTI a DSTI

DTI porovnává celkový dluh s ročním příjmem — jde o výši zadlužení. DSTI porovnává měsíční splátky s měsíčním příjmem — jde o zátěž rozpočtu. Jsou to dvě různé metriky a banka posuzuje obě.

Žadatel může mít přijatelné DTI (relativně nízký dluh vůči příjmu), ale příliš vysoké DSTI, pokud jsou splátky krátkodobé a vysoké. A naopak: nízké DSTI, ale vysoké DTI u dlouhodobého dluhu s nízkou splátkou.

Praktický příklad

Žadatel má čistý měsíční příjem 45 000 Kč (ročně 540 000 Kč). Chce si vzít hypotéku 4 000 000 Kč. Zbývá mu splácet spotřebitelský úvěr s nesplacenou jistinou 120 000 Kč. Celkový dluh: 4 120 000 Kč. DTI = 4 120 000 / 540 000 = 7,63. Jestliže platný limit ČNB je například 8,5, žadatel je pod hranicí — ale banka posoudí ještě DSTI a LTV.

Častý omyl: kreditní karta v DTI

Nevyčerpaný kreditní limit je v DTI počítán jako dluh v plné výši. Kreditní karta s limitem 100 000 Kč, kterou nepoužíváte, přesto vstupuje do DTI jako 100 000 Kč. Před žádostí o hypotéku se vyplatí zrušit nepoužívané kreditní karty a snížit limity kontokorentu.