DSTI

Debt Service to Income

DSTI (Debt Service to Income) vyjadřuje, kolik procent čistého měsíčního příjmu pohltí všechny pravidelné splátky. Pokud máte čistý příjem 50 000 Kč a celkové měsíční splátky (nová hypotéka plus stávající úvěry) dosahují 20 000 Kč, vaše DSTI je 40 %. Ukazatel říká, kolik z každé přijaté koruny musíte okamžitě odvést věřitelům.

Jak se DSTI počítá

DSTI = součet všech měsíčních splátek / čistý měsíční příjem × 100

Do čitatele vstupují splátky všech úvěrů: hypotéka (nová i stávající), spotřebitelské půjčky, leasing, kreditní karta (minimální splátka nebo podíl limitu dle metodiky banky), kontokorent. Do jmenovatele čistý měsíční příjem po zdanění a pojistném.

Limit ČNB

ČNB doporučuje bankám neposkytovat hypotéky žadatelům, jejichž DSTI překračuje daný procentní strop. Přesnou platnou hodnotu limitu ověřujte u ČNB nebo u banky — ČNB ji může upravovat v závislosti na vývoji hypotečního trhu.

Banky mohou část úvěrů poskytovat i nad tento limit, ale celkový podíl takových případů v portfoliu je regulovaný. Žadatelé s DSTI blízko hranice jsou posuzováni přísněji.

Rozdíl mezi DSTI a DTI

DSTI měří měsíční zátěž splátkami vůči příjmu — odráží každodenní dostupnost splácení. DTI měří celkovou výši dluhu vůči ročnímu příjmu — odráží míru celkového zadlužení. Banka posuzuje oba ukazatele současně.

Dlouhodobá hypotéka s nízkými splátkami může mít přijatelné DSTI, ale vysoké DTI. Krátkodobá půjčka s vysokými splátkami může mít nízké DTI, ale nepřijatelné DSTI.

Praktický příklad

Žadatel má čistý příjem 40 000 Kč měsíčně. Splácí leasing 5 500 Kč a spotřebitelský úvěr 2 800 Kč. Nová hypoteční splátka by byla 14 000 Kč. Celkové splátky: 22 300 Kč. DSTI = 22 300 / 40 000 × 100 = 55,75 %. Při platném limitu ČNB 45 % je žadatel nad hranicí a banka žádost pravděpodobně zamítne nebo sníží výši hypotéky.

Jak snížit DSTI před podáním žádosti

Pokud DSTI překračuje limit, přicházejí v úvahu tři cesty:

Doplatit stávající krátkodobé úvěry před podáním žádosti — snížíte měsíční splátky.
Snížit požadovanou výši hypotéky — sníží se anuitní splátka.
Prodloužit dobu splatnosti hypotéky — sníží se měsíční splátka, ale vzrostou celkové náklady.

Zvýšení příjmu (nový zaměstnavatel, doložení vedlejšího příjmu) je rovněž možností, ale banka ho akceptuje jen u prokázaných a stabilních příjmů.