LTV

LTV (Loan to Value) je poměr výše hypotečního úvěru k odhadní ceně zastavené nemovitosti. Vyjadřuje se v procentech: LTV 80 % znamená, že banka financuje 80 % hodnoty nemovitosti a žadatel přináší vlastní prostředky ve výši zbývajících 20 %. S tímto číslem se setkáte při každé žádosti o hypotéku — banka ho porovnává s aktuálními limity ČNB.

Jak se LTV počítá

Vzorec je přímočarý:

LTV = výše úvěru / odhadní cena nemovitosti × 100

Například nemovitost s odhadní cenou 4 000 000 Kč a požadovaný úvěr 3 200 000 Kč dává LTV 80 %. Odhadní cena pochází od znalce sjednaného bankou, ne z kupní ceny — pokud je kupní cena vyšší než odhad, banka vychází z odhadní ceny.

Limity ČNB

Česká národní banka vydává doporučení k maximálnímu LTV pro standardní hypotéky u nemovitostí k bydlení. Aktuální limity a jejich výjimky (například pro mladé žadatele nebo specifické typy nemovitostí) ověřujte přímo u ČNB nebo u své banky, protože se mohou měnit na základě stavu realitního trhu.

Obecně platí: banky smí poskytnout část hypoték s vyšším LTV (nad 80 %), ale celkový podíl takových úvěrů v portfoliu banky je regulovaný. Žadatelé s LTV nad 80 % obvykle platí vyšší úrokovou sazbu, protože banka podstupuje větší riziko.

Vlastní vklad a jeho zdroj

Vlastní prostředky, které snižují LTV, nemusí pocházet jen z hotovosti. Jako vlastní vklad banky zpravidla akceptují:

• úspory na bankovních účtech,
• výnos z prodeje jiné nemovitosti,
• dar od rodinného příslušníka (s darovací smlouvou),
• zástavní právo k jiné nemovitosti (tzv. přizástavění).

Přizástavění druhé nemovitosti umožňuje získat hypotéku i při nižší hotovosti, ale zatíží zástavním právem i tu druhou. Pokud se splátky zastaví, banka může exekučně postihnout obě.

Praktický příklad

Nemovitost: odhadní cena 5 000 000 Kč. Požadovaný úvěr: 4 200 000 Kč. LTV = 84 %. Banka při LTV nad 80 % může žádat o pojištění nebo účtovat vyšší sazbu. Snížení úvěru na 4 000 000 Kč sníží LTV na 80 % a otevře přístup k standardním podmínkám.

Častý omyl: kupní cena vs. odhadní cena

Mnoho žadatelů předpokládá, že banka vychází z kupní ceny uvedené ve smlouvě. Banka však financuje na základě nižší z hodnot — buď kupní ceny, nebo odhadní ceny znalce. Pokud je kupní cena nadhodnocená vůči odhadu, vlastní vklad musí pokrýt rozdíl navíc.